1. 프로젝트 소개

1.1 프로젝트 배경

1.1.1 제품 소개

본 프로젝트는 67만 평방미터의 부지를 차지하고 있으며 선영구에 주택, 상업, 의료, 교육 등 기능을 통합한 고품질의 살기 좋은 신도시를 건설할 계획이다.

선영구는 길림시의 발상지이자 고성 옛 터로, 이전 여덟 개의 오래된 성문 옛 터가 모두 구내에 위치해 있다. 이를 바탕으로 살기 좋은 신도시를 건설하는 것은 구도심의 문화적 깊이와 생태적 이점을 충분히 발휘할 수 있으며, 국가 도시 재개발 정책에 부합될 뿐만 아니라 길림시의 관광 산업 발전 위치에도 부합된다.

1.1.2 시장 전망

（1）도시재개발의 현황분석

중국의 도시화 과정이 지속적으로 진행됨에 따라 중국은 도시와 농촌에서 현대 사회와 도시 발전에 부합하지 않는 건축물에 대해 재건과 업데이트를 진행하고 있다. 정의상 도시재개발은 도시 중 구공업지구, 구상업지구, 구주택지구, 성중촌 등 이미 현대화된 도시사회생활에 적합하지 않은 구역을 업데이트하는 것으로 도시기능을 보완하고 산업구조를 최적화하며 주거환경을 개선하고 토지, 에너지, 자원의 절약적이고 집약적인 이용을 추진하여 경제와 사회의 지속 가능한 발전을 촉진하는 것을 목적으로 한다. 구시가지 개조는 구시가지, 구공장 및 구촌 등을 대상으로 하며 부분적 또는 전체적으로 단계적으로 구시가지의 모든 물질적 생활 환경을 개조하고 업데이트하는 것을 가리킨다.

도시재개발 상류는 엔지니어링 제공업체로 주로 건설시공업체, 건축설계 및 계획업체를 포함하고 있다. 중류는 도시재개발 개발업체로 총 2단계 개발업체를 포함하고 있으며, 그 중 1단계 개발은 주로 지방정부, 도시투자회사, 도시재개발기업이 있고, 2단계 개발은 도시재개발사업의 상업화 발전에 초점을 맞추고 있어 주로 부동산회사가 주를 이루고 있다. 도시재개발 업종의 하류는 주택운영, 상업운영, 단지운영 등을 포함하여 세분화된 분야가 많다.

중국의 도시화 과정과 도시 건설 계획 변화에 따라 중국 도시재개발의 발전 과정은 다음 네 단계로 나눌 수 있다. 1단계에서 도시건설은 “소비도시를 생산도시로 변화”와 “사회주의 공업화 건설”에 역량을 집중하는 기본 국책을 견지하였고, 2단계에서 제3차 “전국도시 작업회의”에서 《도시건설사업 강화에 관한 의견》을 제정하여 도시건설사업의 중요성을 크게 향상시켰으며, 3단계에서는 “퇴이진삼”으로 상징되는 광범위한 도시재개발이 전면적으로 전개되였고, 4단계에서는 공간자원이 부족해지고 발전기제가 전환되는 현실에 직면하여 도시재개발은 재고계획시대의 필연적인 선택으로 되었다.

정부는 재개발 프로젝트의 기획자이자 주요 발기인, 전반적인 추진자, 정책 보증자 및 관리 감독자이다. 도시 재개발을 위한 주요 자금 투입을 제공하는 개발업자 및 건설업자 등은 도시 재개발의 실시 주체이다. 대부분의 경우, 재개발 주민, 입주자 또는 상점, 기관 등은 도시 재개발 프로젝트의 주요 수혜자이다. 재개발 후의 운영자, 예를 들어 상인, 새터민, 재산권을 보유한 펀드 등은 도시재개발 후 자원의 지배자이자 새로운 도시 발전의 추진력이다. 그들은 도시재개발 성과를 누리는 동시에, 도시재개발 프로젝트의 효율성을 지속적으로 향상시키고 발전시키고 있다. 근본적으로 이 집단의 이익을 보장해야 도시 재개발에서 다른 주체의 이익이 최종적으로 실현될 수 있다.

"14차 5개년 계획" 기간 동안 도시재개발 활동이 국가 전략으로 격상된 배경 하에, 전국 각지에서 도시재개발 정책과 법규를 잇따라 발표하고 제도와 메커니즘을 완비하며 다양한 실행 모델을 탐색하고 있다. 주택건설부의 데이터에 따르면, 2021년 말 기준, 전국 411개 도시에서 총 2만 3천 개의 도시재개발 프로젝트가 시행되었으며, 총 투자액은 5조 3천억 위안에 달하였다. 도시재개발은 도시 발전의 두드러진 문제와 단점을 해결했을 뿐만 아니라 주민들의 만족감, 행복감, 안전감을 높였으며 새로운 경제 성장점으로 되었다. 2022년 말 기준, 전국 571개 도시에서 총 6만 5천 개의 도시재개발 프로젝트가 시행되었으며, 총 투자액은 5조 8천억 위안에 달했다. 2023년, 중국은 약 6만 6천 개의 도시재개발 프로젝트를 시행하여 약 2조 6천억 위안의 투자를 완료했다. 이 프로젝트들은 새로 착공하여 도시의 노후 주거 단지를 5만 3천 개 개조하고, 도시 가스 등 파이프라인을 약 10만 킬로미터 개조하며, “포켓 공원” 4100여 개와 녹도를 5300킬로미터 이상 건설하고, 잔디 개방 공간을 1만 1천 헥타르 확장을 포함하고 있다.

시장 규모를 보면, 도시 재개발 산업은 지속적인 성장 추세를 보이고 있습니다. 통계에 따르면, 근년래 전국 도시 재개발 프로젝트 수와 투자액이 모두 크게 증가했다. 특히 노후 주거단지 개조는 도시 재개발의 중요한 구성 요소로서 빠르게 진행되고 있으며, 막대한 시장 수요와 잠재력을 보여주고 있다. 동시에 도시 재개발 프로젝트의 판매 상황도 전반적으로 양호하며, 관련 부동산 제품의 판매는 꾸준한 성장세를 보이고 있다.

산업 발전 전망 및 추세 측면에서 중국 도시화의 중요한 단계에서 산업 하류의 수요 규모가 지속적으로 확대되는 것은 발전의 필연적인 추세이다. 도시 재개발 사업의 추진 과정에서 국가 정책이 산업 전체의 발전을 주도할 것이며, 비즈니스 모델도 지속적으로 혁신될 것이다.

주목할 점은 도시 재개발 사업 주기가 길고 자금 수요가 많다는 것이다. 최근 몇 년간 중국 부동산 시장에서 여러 부동산 기업이 경영 위기를 겪으면서 중국의 도시 업무가 어느 정도 차질을 빚고 있다. 하지만 거시적 경제 상황이 점진적으로 회복됨에 따라 국가 정책이 지속적으로 추진되고 시장의 역할이 충분히 발휘되는 상황에서, 도시 재개발 시장은 앞으로 계속해서 활발해질 것이며, 2029년까지 도시 재개발 사업의 투자 규모는 9조 위안을 초과할 것으로 예상된다.

（2）길림시의 시장 수요

길림시는 관광 도시로서 송화호, 북대호 스키장 등 풍부한 빙설 자원과 자연 경관을 가지고 있어 많은 관광객을 끌어들이고 있다. 2023-2024 스키 시즌에 길림시는 국내 관광객 1억 2,500만 명을 맞이하여 전년 대비 121% 증가했다. 국내 관광 수입은 2,419억 위안을 달성하여 전년 대비 140% 증가했으며, 두 지표 모두 역사상 최고치를 기록했다. 길림시는 도시 재개발 행동을 통해 도시의 기능 품질을 점진적으로 풍부하게 하고 도시의 역사와 문화를 보호 및 전승하며 더 살기 좋고, 더 일하기 좋으며, 더 강성(江城)의 특색을 가진 도시 환경을 조성하는 데 힘쓰고 있다. 무송도, 한돈촌, 우라가고진 등 이러한 구역은 점차 업그레이드되어 무송을 감상하기에 가장 좋은 장소 중 하나가 될 것이다. 길림시는 또한 “대동산수영천하”라는 도시 주제를 중심으로 문화 관광 산업의 고품질 발전을 적극 추진하고 전 지역, 전 시즌, 전 시간, 전 요소, 전 체인의 낭만 도시, 빙설 도시, 문화 박물 도시, 기쁨의 도시를 구축하고 있다.

길림시는 관광 강시 건설을 가속화하는 목표를 중심으로 강성의 “흔적”을 도시 재개발 활동에 통합하고 있다. 예를 들어, 도시의 랜드마크 건물을 문화 창작 제품에 인쇄하여 도시의 관광 매력을 높이고 있다. 고품질의 살기 좋은 신도시는 관광객들에게 더 좋은 서비스와 체험을 제공하여 관광 산업의 발전을 진일보로 추진할 것이다.

길림시의 “14차 5개년 계획”에서는 과학기술 혁명, 산업 전환, 소비 업그레이드 추세에 맞춰 생산성 서비스업을 전문화와 가치 사슬의 고급화로 확장하고, 생활 서비스업을 고품질과 다양화로 업그레이드해야 한다고 명확히 규정하고 있다. 지주형 서비스업을 안정적으로 발전시키고 성장형 서비스업의 발전을 가속화하며 차별화되고 특색 있으며 편리한 현대 상업 서비스 체계를 구축하고 관광, 정보 서비스, 비즈니스 서비스, 연구개발 설계 등 산업 서비스 수준을 향상시켜야 한다. 현대 서비스 산업을 전면적으로 발전시키는 동시에 의료 및 건강 관리, 항공 서비스 산업, 전자 상거래, 물류 및 금융의 5대 핵심 분야를 적극적으로 발전시켜 “동북 3성 의료 및 요양 우선 선택지”를 조성하여야 한다. 길림시는 도시 재개발 행동을 통해 도시의 고품질 발전을 추진하고 도시의 풍모와 품질을 향상시키며 국내 일류, 동북 지역을 선도하는 생태학적으로 살기 좋은 도시와 성역 부중심 도시를 만들기 위해 노력하고 있다. 고품질의 살기 좋은 신도시는 이 목표를 달성하기 위한 핵심적 구성 요소이다. 

1.1.3 프로젝트 건설에 유리한 조건

(1) 정책적 우위

2022년 상반기, 중국중앙은 여러 차례 고위급 회의에서 도시 재개발을 질서있게 추진해야 한다고 언급했으며, 도시 고품질 발전을 위한 중대한 전략적 조치로 도시 재개발 행동을 시행할 것이라고 밝혔다. 이는 중국의 도시 재개발 과정이 실질적인 진전을 이루었음을 의미하며, 정책이 더욱 시행됨에 따라 도시 재개발 관련 조례도 점차 세분화되고 정책도 개조 계획에서 실행 방안으로 전환되고 있음을 의미한다.

2023년 《도시 재개발 지원계획 및 토지정책 지침(2023판)》에서는 계획과 토지정책의 융합을 강화하고 도시 계획, 건설, 거버넌스 수준을 향상시키며 도시 재개발을 지원하여 살기 좋고 탄력적인 스마트 도시를 조성해야 한다고 명확히 규정하였다.

2024년 《도시 재개발 시범사업 실시에 관한 통지》에서는 도시 기능을 더욱 완비하고 도시 품질을 향상시키며 주거 환경을 개선하고 “좋은 커뮤니티, 좋은 도시 지역”을 구축을 추진하여 도시 인프라 건설을 “유무”에서 “좋은 도시”로 전환하도록 촉진할 것을 명확히 하고 있다.

《사람 중심의 신형 도시화 전략 5개년 행동계획의 심층적 실시》는 사람을 중심으로 하고 규칙을 따르며 분류하여 정책을 시행하고 집약적이고 효율적인 업무 원칙을 고수해야 한다고 명확히 하고 있다. 5년의 노력 끝에 농업 이전 인구의 도시 정착 경로가 더욱 원활해지고 상주지 기본 공공 서비스 제공 제도가 더욱 완비되었으며 잠재력 지역의 신형 공업화 도시화가 현저히 가속화되었고 방사대 동력이 강한 현대화 도시권이 육성되어 도시 안전 탄력성의 약점이 효과적으로 보완되었으며 상주인구 도시화율이 70%에 육박하여 경제 사회의 고품질 발전을 더 잘 뒷받침하고 있다.

《길림성 서비스업 발전 “제14차 5개년 계획”》은 시급 중심도시의 서비스업 집적화 발전을 추진해야 한다고 지적했다. 길림, 사평, 요원, 연변 등 8개 지역 중심도시와 장백산관리위원회는 현지자원, 산업우위, 도시발전을 바탕으로 서비스업 자원을 통합하고 서비스업 발전공간을 최적화하며 상업물류, 관광레저, 문화교육, 건강양생, 금융비즈니스, 연구개발 및 광고창의 등 각종 서비스업 집적지구, 단지를 대대적으로 육성 및 건설한다. 집적지구와 단지건설을 적극 추진하고 동일 유형과 연관성이 높은 서비스업 기업과 요소의 합리적인 집적을 최적화하며 중심도시가 주변 현(시, 구) 서비스업 발전에 미치는 파급 효과를 잘 발휘하도록 한다.

2023년 길림시는 《“신시대 신강성” 도시 재개발 3년 행동 실행 계획》을 수립하여 길림시가 성역 부중심 도시로서의 발전 위치를 기반으로 민생 요구와 미래 발전 요구를 지향하며 지속적으로 도시 재개발 행동을 시행할 것을 제안했다. “여가 혜택, 도로 관리, 도로 원활화, 편의 보장, 구시가지 개조, 도시 녹화, 조명 재구축, 문화 경관 향상, 생태 환경, 스마트 강성” 10대 프로젝트를 중점적으로 추진할 것을 밝혔다.

《길림시 투자유치정책》에서는 길림시 산업투자유도기금 투자사업이 국가와 관련 산업정책 및 발전계획에 부합해야 하며 길림시 “6411” 산업계획 중 관광, 의약건강, 항공, 정보기술, 신소재, 선진장비제조, 생명공학, 에너지절약 환경보호, 신에너지, 문화창의, 현대농업, 현대서비스업 등 관련 산업과 시정부가 중점적으로 지원하는 기타 분야에 중점적으로 투자해야 한다고 명시하고 있다. 펀드가 출자하여 자펀드를 설립하는 투자 방식 외에도 후속 투자, 직접 투자 등 방식을 취할 수 있도록 유도한다. 새로 도입된 조건에 알맞는 투자 유치 프로젝트에 대해서는 국가 및 성 현행 세금정책에 따라 세금 감면을 받을 수 있다. 길림시에 기여율이 큰 프로젝트인 경우, 《국무원 세금 및 기타 우대 정책에 관한 사항 통지》(국발[2015]25호) 문서의 정신에 따라 관련 부서는 기업이 법률 및 규정에 따라 세금 감면을 신청할 수 있도록 협조한다. 

(2) 자원적 우위

선영구는 길림시 중서부에 위치해 있으며, 명청시대에 이곳에 조선소와 수군영이 설립되어 이름이 붙여졌다. 1936년 4월 1일에 공식적으로 길림시가 설립될 때, 선영구라는 이름을 사용하기 시작했고 길림시의 발상지와 고성 옛 터이며 이전의 여덟 개의 옛 성문 옛 터는 모두 구 내에 보유되어 있다. 관할 구역의 면적은 612.64평방킬로미터이고 그 중 건설 구역은 41평방킬로미터이며 1개의 성급 경제 개발구(선영경제 개발구), 11개의 거리, 53개의 커뮤니티, 4개의 향, 59개의 행정촌을 관할하며 총 인구는 444,000명이고 그 중 농업 인구는 94,000명이다. 프로젝트 건설 용지는 장춘서로 양쪽에 위치해 있으며 부지 면적은 67만 평방미터이다. 개발 가능한 토지 자원의 재고가 크고 신규 용지와 예비 용지는 신규 프로젝트의 수요를 충족할 수 있으며 용지 가격은 동북 41개 도시 중에서 저렴한 편이다.

구내에는 서단산유적, 현천령포대, 관음고찰 등 여러 성급 문화재 보호 단위가 있으며 이미 청대부터 “천산사찰갑동북, 북산묘회승천산”이라는 명성을 가진 “길림북산” 고대 사찰군이 구내에 자리 잡고 있다. 강변 5킬로미터의 생태 회랑은 중국 4대 자연 경관 중 하나인 “무송”의 주요 관람 구역이다. 구내에는 이미 2억 톤 이상의 지열 자원이 매장되어 있는 것으로 확인되었으며, 관광 농업과 함께 추가적인 개발 및 활용을 기대하고 있다. 

(3) 산업적 우위

2019년 12월 19일, 선영구는 국가 도시와 농촌 융합 발전 시험구로 선정되었다.

선영구는 길림시의 정치, 문화, 교육, 금융 중심지이다. 길림시위원회, 길림시정부, 길림시정치협상회의, 길림시기율검사위원회 소재지이다. 은행, 보험, 증권 기업이 집중되어 있으며 26개 금융 기관의 길림시 지점이 선영구에 위치해 있다. 문화와 교육의 비교우위가 두드러지며, 지역 내에는 다양한 학교가 55곳 있다. 길림시내 중점 고등학교, 중학교, 초등학교는 기본적으로 선영구에 위치해 있다.

선영구는 전통 상업구로, 역사적으로 전국적 명성을 떨친 왕백천, 우자후 등 대형 상점들이 이곳에서 시작되었다. 하남가 및 우마행은 모두 길림시에서 가장 오래된 상업 거리이며 하남가는 지금까지 170여 년의 역사를 가지고 있다. 복원관, 신흥원, 노백우관 등 백년 역사를 가진 기업들이 지금까지 발전해 왔다.

제3차 산업은 선영구의 주도 산업으로 GDP의 약 80%를 차지하며 도소매 무역과 요식업이 제3차 산업의 주요 산업이다. 현재 전 지역에는 2000여 개의 상업 무역 기업과 2만여 개의 개인 상공업자가 있으며 그 중 규모 이상의 상업 무역 기업은 79개, 전문 시장은 10개 보유되어 있다.

전 지역의 산업 기업은 570여 개이며, 그 중 규모 있는 산업 기업은 39개로 주로 기계 가공, 목제품 가공, 식품, 전력 전자 등 산업에 분포되어 있다. 

(4) 인재적 우위

길림시는 많은 고급 산업화 노동자를 보유하고 있으며, 기업 및 공익 기관의 교육을 받은 후 매년 사회에 1만 명 이상의 기술 인재를 배출하고, 사회에 2만 명 이상의 다양한 인원을 육성하고 있다. 노동력 자원의 우세가 뚜렷하고 숙련 기술자의 비율은 동북 도시군에서 비교적 높은 수준이며 노동력은 보너스 기간에 있으며 노동 비용은 상대적으로 낮고 다수의 고품질 산업 노동자 팀이 있어 다양한 기업의 요구를 충족시킬 수 있다.

(5) 지역교통적 우위

선영구는 길림시 교통의 중심 도시이다. 길림-훈춘 고속도로, 길림-초시 고속도로, 길림-장춘 북선, 길림-장춘 남선 출입구는 모두 선영구 내에 있으며, 선영구 내 영빈대로, 서부고속도로, 평화로, 월산로, 무송로, 수수가 등 주요 교통 간선이 그 사이를 지나가고 있다. 선영구에는 해방대로, 도원로, 북경로, 송강중서로 등 10여 개의 주요 간선도로가 있다. 동북 고속도로망의 주요 간선도로인 장춘-길림 고속도로 인입선과 장춘-길림 남북선이 관통하고 있고 길림-초시 고속도로는 구축 중으로 고속도로에서 장춘까지 불과 40분이 걸리며 길림시 도로여객센터와 인접해 길림시 기차역에서 2.5km 떨어져 있다. 철도는 북경, 천진, 상해, 녕파, 심양 등 국내 주요 도시로 직통하며 장춘 룽쟈국제공항에서 60km 떨어져 있다.

1.2 프로젝트 건설 내용 및 규모

본 프로젝트는 도시 종합 개발 프로젝트로, 부지 면적은 67만 평방미터이고 총 건축 면적은 45만 평방미터이다. 주로 다채 주택, 이웃 응접실, 가족 성장 공간, 스마트 호텔, 문화 거리, 의료 및 요양 센터, 유치원 등 기타 부대 시설을 건설한다. 선영구에 주택, 상업, 의료, 교육 등 기능을 통합한 고품질의 살기 좋은 신도시를 건설한다.

1.3 프로젝트 총 투자 및 자금조달 

1.3.1 프로젝트 총 투자

프로젝트의 총 투자는 30억 위안이며, 그 중 건설 투자가 24억6천만 위안이고 유동 자금은 5억4천만 위안이다.

1.3.2 자금조달

기업 자체 조달

1.4 재무분석 및 사회적 평가 

1.4.1 주요 재무 지표

프로젝트가 설계 생산 능력의 생산량에 도달한 후 연간 매출액 612245만 위안, 이윤 76531만 위안, 투자 회수 기간 7.9년(납세 이후, 건설 기간3년 포함), 투자 수익률은 25.5%이다.

1.4.2 사회적 평가

대규모 종합 개발 프로젝트의 건설 및 운영에는 많은 노동력이 필요하며 이는 도시 거주자에게 많은 고용 기회를 제공하여 도시 거주자의 고용 문제를 해결할 뿐만 아니라 거주자의 소득 수준을 높이고 소비 성장을 촉진한다.

도시지역의 종합개발은 현지에 비교적 큰 경제효익과 새로운 시장활력을 가져올 수 있고 개발과정에서 정부는 일부 기업을 적절히 도입하여 지방정부에 경제적 이익을 가져다주고 정부세수를 증가시키며 대중이 필요한 기초사업을 더 잘 건설하여 사람들에게 더 나은 생활환경을 제공할 수 있다.

1.5 협력 방식 

합자, 협력, 기타 방식 면담 가능

1.6 필요한 외국측 투자 방식

자금, 기타 방식 면담 가능

1.7 프로젝트 건설 지점 

길림성 길림시 선영구 장춘로

1.8 프로젝트 진척 상황 

투자 유치 중

2. 협력측 소개

2.1 기본 상황

명칭: 길림시 선영구 상무국

주소: 길림시 선영구

2.2 개황

선영구는 길림시 중서부에 위치하고 있으며 선영구는 11개 가도, 3개 진, 1개 향을 관할하여 토지 면적은 613제곱킬로미터이며, 그 중 건설 면적은 41제곱킬로미터이다. 선영구의 총인구는 45만 명이며, 그 중 비농업 인구는 35만 3천 명이다. 2019년, 국가 지식재산 강현 프로젝트 시범 현(구)으로 지정되었고 길림시 선영구의 2023년 지역 총생산(GDP)은 211억 위안이다.

선영구는 2023년에 경제 고품질 발전의 주축을 중심으로 “경제 건설의 다섯 가지 특별 행동”을 적극적으로 시행하였으며 프로젝트 계획, 수입 안정, 수용 및 철거, 넓은 투자 유치, 도시 건설 강화 등 조치가 포함되어 여러 경제 지표의 현저한 성장을 이루었다. 선영구의 6개 주요 지표가 모두 두자릿수 성장을 이루었으며, 그 중 3개 지표가 길림시에서 상위 3위 안에 들었다. 또한, 선영구는 어린이 병원 의료 서비스 능력 향상, 산부인과 병원 개조 및 확장 등 여러 주요 프로젝트의 착공 및 재구축을 완료했으며 여러 비부동산 프로젝트의 고정 자산 투자를 추진했다.

선영구는 2024년에 최우선 지역 목표를 설정하고 고품질 발전 “1410” 프로젝트를 시행하며 경제 건설이라는 중심 업무에 집중하여 안전 생산, 사회 안정, 민생 보장 및 생태 환경 등의 기본선을 지키면서 경제의 고품질 발전을 추진할 것이다.

2.3 연락처

우편번호: 132000

연락인: 왕성해

연락번호: +86-432-64831206  +86-13596272700

프로젝트 소재시(주) 연락처:

연락부처: 길림시 상무국 투자촉진서비스센터

연락인: 강우수

연락번호: +86-432-62049694    +86-15804325460  

E – 메일: jlstzcjfwzx@163.com