현대서비스업
요원시 현대물류단지 프로젝트
1. 프로젝트 소개
1.1 프로젝트 배경
1.1.1 제품 소개
물류단지(logistics park)는 물류작업이 집중된 지역에서 여러 운송수단을 연결하여 다양한 물류시설과 다양한 유형의 물류기업을 같은 공간에 집중 배치하는 장소를 말하며, 일정 규모와 다양한 서비스 기능을 갖춘 물류기업의 집결지이기도 하다.
서비스 공간에 따라 물류 단지는 항만형 물류 단지, 공항형 물류 단지, 내륙형 물류 단지로 나눌 수 있다.
물류단지의 주요 기능은 운송, 창고 보관, 배송, 포장, 하역, 유통 가공 등 다양한 물류 활동을 포함한다. 이러한 기능은 집약적인 시설과 공동 운영을 통해 물류 효율성을 높이고 물류 비용을 절감한다. 물류 단지는 일반적으로 도시 주변이나 교통 허브에 위치하여 도로, 철도, 수로 등과 같은 다양한 운송 수단의 연결을 편리하게 하여 효율적인 물류 운영을 실현한다.
이 프로젝트는 요원 첨단기술산업개발구 련창 공업단지의 위치와 기능적 우위를 기반으로 물류 및 창고 서비스를 개발하고 내륙형 현대 물류 단지를 건설한다.
1.1.2 시장 전망
중국물류구매연합회가 8월 22일 발표한 《제7차 전국 물류단지 조사보고서》에 따르면 전국 물류단지 수는 2769개로, 6차 조사 2553개에 비해 8.5% 증가하며 전반적으로 안정적인 성장세를 유지하고 있다. 또한, 운영 및 건설 중인 물류 단지의 비중이 더욱 증가했다.
이번 조사에 포함된 2,769개 단지 중 운영 상태(물류 업무를 수행 중인 단지)는 2,127개로 76.8%를 차지하며, 2022년 조사의 74.6%보다 2.2% 증가했습다. 건설 중인 상태(착공했지만 개업하지 않은 단지)는 468개로 16.9%를 차지하며, 2022년 조사의 15.5%보다 1.4% 증가했다. 계획 상태(타당성 조사를 시작했지만 아직 착공하지 않은 단지)는 174개로 6.3%를 차지하며, 2022년 조사의 9.9%보다 3.6%포인트 감소했다.
지역 분포를 보면, 동중서부 지역의 물류 단지 총수가 모두 증가했다. 그중 서부 지역의 물류 단지 수가 가장 많이 증가하여 13.7% 증가했다.
4대 경제구역에서 운영 중인 물류단지(이하 '운영단지'라 함)의 비중이 모두 서로 다른 정도로 증가했다. 그중 중부 지역의 운영 단지 비율은 73.7%로 가장 많이 증가하여 2022년 조사의 69.0%보다 4.7% 증가했다. 동부 지역의 운영 단지 비율은 85.2%로 네 개의 경제 지역 중 가장 높으며, 서부 지역과 동북 지역의 운영 단지 비율은 각각 70.0%와 79.5%로 2022년 조사에 비해 약 2% 증가했다.
물류 단지 총수에서 상위 세 개 성은 각각 강소, 산동, 하남이다. 전국에 12개 성의 물류 단지 수가 100개 이상에 달한다.
단지가 의존하는 물류 자원과 시장 수요의 특성 및 서비스 대상과 기능에 따라 화물 운송 서비스형, 생산 서비스형, 상업 무역 서비스형, 항만 서비스형 및 종합 서비스형의 5가지 범주로 나뉜다. 조사 결과에 따르면 종합 서비스형 단지가 63.1%로 비율이 가장 높고, 화물 서비스형 단지가 16.0%, 상업 서비스형 단지가 13.3%, 생산 서비스형 및 항만 서비스형 물류 단지가 각각 5.2% 및 2.4%로 그 뒤를 잇는다.
(2) 물류단지의 발전 추세
①서비스 산업의 정밀화. 물류는 산업 발전의 "혈맥"이며, 산업 전환과 업그레이드가 가속화됨에 따라 물류 산업은 점점 더 산업 체인과 공급망에 깊이 스며들고 있다. 물류 단지는 물류 산업의 집적지로서 점점 더 적극적으로 실물 산업과 연계하여 현대 산업 체계의 다양하고 전문적인 현대 물류 서비스에 대한 요구를 지속적으로 충족시키고 있다. 예를 들어, 사천성 이빈 림강 국제 물류단지는 급속히 발전하는 신에너지 자동차 산업을 지원하기 위해 단지에 새로운 상품 자동차 롤온롤오프 운송 집산센터를 건설하고 있다. 강소 해안 상무 물류 산업단지는 비철금속 산업 발전을 지원하기 위해 백금회 물류 유한회사를 유치하여 비철금속 선물 인도 창고를 설립하고 비철금속 거래 센터를 구축했다. 상구 첨단기술구 의약 물류 기지는 생물 의약 산업 클러스터 발전을 지원하기 위해 도로-철도 연계 운송, 도로-철도-해상 연계 운송, 국제 철도 연계 운송 등의 통로 체계를 구축하고 있다.
②고표준화 창고. 고표준창고는 일반적으로 높이 9미터 이상, 바닥 하중은 평방미터당 2.5톤을 초과하며 하역 플랫폼과 소방 스프링클러 시스템이 있다. 전통적인 창고에 비해 고표준 창고는 단위 면적당 저장량을 크게 향상시킬 수 있으며, 자동화 장비를 배치하여 분류 시간을 단축하고 운영 효율성과 정확성을 높여 종합 비용을 절감할 수 있다. 업계 협회의 추산에 따르면, 고표준 창고는 일반 창고보다 공간 활용도가 2~3배 높고, 화물 회전율이 6~12배 높아 현재 물류 운송의 유연한 저장 및 효율적인 운송 요구에 매우 부합한다. 동시에 전자상거래 산업의 폭발적인 성장은 택배 산업의 급속한 발전을 촉진했으며, 그 시효성, 정확성, 소방 안전에 대한 수요는 창고의 고표준화 발전을 강력히 촉진했다. 현재 국내 고표준 창고의 구조적으로 부족하며 면적은 7.8%에 불과하다. 현재 미국의 21.8% 수준에 도달하더라도 여전히 약 1억 4,300만 평방미터의 격차가 있다. 각 지역에서는 고표준 창고 건설을 가속화하고 있으며, 그 중 성장이 빠른 소주, 랑방, 광주는 2023년 고표준 창고의 신규 공급 면적이 각각 285만 평방미터, 145만 평방미터, 105만 평방미터로 2022년에 비해 각각 166%, 92%, 98% 증가했다.
③레이아웃의 네트워크화. 현재 주요 택배 기업과 대형 공급망 기업은 지점 배치의 네트워크화를 가속화하고 있으며, 각 지역에 더 적합한 물류 단지를 설립하여 우수 기업을 유치할 것을 객관적으로 요구하고 있다. 최근 몇 년 동안 물류 단지 건설 및 운영 선도 기업의 도시 진출 수가 꾸준히 증가하고 있다. 예를 들어 풀로스는 글로벌 물류단지 건설·운영의 벤치마킹 기업으로 중국 70여 개 도시에서 450여 개의 물류단지를 개발·관리·운영하고 있다.
④콜드체인 대중화. 식품 안전과 품질에 대한 소비자의 수요가 증가하고 신선 식품 전자 상거래, 체인 케이터링, 중앙 주방, 즉석 조리 식품 및 기타 산업의 급속한 발전으로 각 지역에서은 콜드 체인 물류의 기회를 빠르게 점유하고 콜드 체인 물류의 발전을 장려하기 위한 다양한 지원 정책을 발표했으며 전문 콜드 체인 물류 단지와 고급 콜드 체인 창고가 빠르게 발전하고 있다. 업계 협회의 예측에 따르면 콜드체인 물류 시장은 향후 3~5년 동안 안정적이고 빠른 성장을 유지할 것이며 연평균 복합 성장률은 약 20%이다.
⑤기능 복합화. 현대물류단지가 제공하는 서비스는 창고임대, 화물운송, 차량주차 등 전통적인 서비스 범위를 훨씬 넘어 입주기업의 수요에 따라 정보상담, 공급망관리, 금융보험, 라이브커머스 등 부가 서비스를 제공하고 물류단지를 단일 창고물류 서비스에서 물류, 상류, 정보류, 자금류를 통합한 현대물류종합서비스로 업그레이드하여 산업종합서비스 플랫폼을 구축하고 있다. 예를 들어, 천진 공항 물류 택배 단지는 물류 분배, 창고 서비스, 가공 부가가치, 전시 및 판매, 부대 서비스 및 비즈니스 사무 등 6개의 주요 기능 구역으로 나뉘며, 입주 기업들에게 다양한 서비스를 제공하여 물류 단지의 투자 유치 경쟁력을 크게 향상시켰다. 또 예를 들어, 이우 도로항은 소량 택배, 창고 배송, 화물 중계, 스마트 주차, 음식 및 숙박, 정보 및 금융 서비스, 자동차 수리 및 부품 등의 기능을 하나로 통합하여 종합 행정 서비스 홀을 제공할 뿐만 아니라, 1층 상업 거리, 고급 아파트, 사무실 등을 갖추고 있어 기업들이 '가방을 들고 입주할 수 있도록' 하고 있다.
⑥녹색 저탄소화. 글로벌 '쌍탄소' 배경에서 기업은 상품 생산 운송 단계의 에너지 절약 녹색 탄소 제로를 중시하기 시작했으며, 특히 물류 단지의 ESG 관리 수준(ESG는 환경, 사회, 기업 관리 구조의 세 가지 측면에서 기업의 지속 가능한 경제 발전 촉진, 사회적 책임 이행 등의 기여를 평가하는 지표)에 주목하기 때문에 제로 탄소 물류 단지는 미래 물류 단지의 중요한 발전 방향이 될 것이다. ESG 관리에서 가장 중요한 것은 단지 내 에너지의 녹색 대체와 저탄소 교통을 실현하는 것이다. 녹색 대체 에너지면에서 물류단지의 창고는 지붕 면적이 넓고 평평하며 차단이 없기 때문에 태양광 시스템의 발전 효율이 높다. 생성된 녹색 전력은 단지 내 사무용 조명에 사용될 수 있을 뿐만 아니라 신에너지 전기차 충전에도 사용 되여 단지의 녹색 전력 대체를 실현할 수 있다. 저탄소 교통 측면에서 물류 단지 내에 전기 화물차, 수소 연료 전지 화물차, 전기 지게차를 사용하고, 신재생 에너지 충전소와 가스 충전소를 설치하여 단지 내 차량의 저탄소 배출을 실현한다. 예를 들어, 중국 최초의 '제로 탄소' 물류 단지인 경동의 '아시아 1호' 서안 스마트 산업 단지는 태양광 발전을 통해 '자가 발전, 자가 사용, 잉여 전력 네트워크화'로 단지의 전력 수요를 충분히 충족시키고, 신재생 에너지 작업 차량을 채택하고 포장의 친환경적 감량을 가속화하는 등의 방식으로 탄소 배출량을 줄여 물류 단지의 이산화탄소 '순제로' 배출을 실현했다.
수요와 공급 측면에서 볼 때, 현재 물류 부동산 시장은 공급이 수요를 따라가지 못하는 상태를 보이고 있으며, 특히 1선 도시에서는 수요와 공급의 불일치 상황이 더욱 심각하다. 1, 2선 도시의 창고용지 공급이 줄어들고, 동시에 중국이 내수를 더욱 확대하고 소비를 업그레이드함에 따라, 미래 물류 부동산 경쟁의 초점은 아래와 같다.첫째, 1선 및 허브 도시의 토지 매입, 둘째는 점차적으로 2, 3선 도시 및 심지어 군 지역 도시까지 경쟁을 확대할 것이다.
프로젝트는 요원 련창 공업단지의 위치와 기능적 우위를 바탕으로 물류 및 창고 서비스를 발전시키고 현대 물류 단지를 건설하여 시장 전망이 밝다.
1.1.3 프로젝트 건설에 유리한 조건
(1) 정책적 우위
2021년, 국가발전개혁위원회는 《국가 물류 허브 네트워크 건설 실행 방안(2021-2025년)》을 발표하여 약 120개의 국가 물류 허브 배치 건설을 안정적으로 추진하고, 도시군 내 국가 물류 허브의 공동 건설, 공유 및 일체화 연결을 지원할 것이다.
《제14차 5개년 계획》(국무원 판공청 발[2022]17호)은 산업단지, 산업클러스터와 국가물류허브, 물류단지, 물류센터 등 시설 배치의 연계 및 연동 발전을 강화할 것을 요구하고 있다.
자연자원부는 《자연자원 요소 보장 강화 및 현대 물류의 고품질 발전 촉진에 관한 통지》를 발행하여 물류 발전 공간 공급 증가, 자연자원 요소 보장 강화, 물류 용지 품질 향상 및 효율성 증대, 요소 지원 서비스 효율성 향상 네 가지 측면에서 10가지 정책 조치를 세분화하여 사회 전체의 물류 비용을 낮추고 현대 물류의 고품질 발전을 촉진한다고 명확히 했다.
2020년 요원시 인민정부 사무실은 《요원시 공업용지 탄력양도 실시방법(시행) 》을 발표하여 공업용지를 탄력년기, 선임대후양도, 임대결합, 장기임대방식으로 공급하고 법에 따라 입찰, 경매, 상장방식으로 공급해야 하며 공업용지 탄력양도 기간은 원칙적으로 10, 20, 30, 40년을 토지양도기간으로 한다. 기업은 이 기간 동안 토지 사용권 양도 연한을 자발적으로 선택할 수 있다. 《실시 방법》은 요원시의 산업용지 비용을 낮추는 동시에 요원시의 토지 공급 체계를 완비했다.
(2) 산업적 우위
최근 몇 년 동안 요원 첨단기술구는 정밀한 계획을 통해 '이중 핵심 추진, 1구역 4단지' 기능 배치를 형성하였고, '4+1 산업'의 규모화, 클러스터화 확장을 통해 2,111개의 기업이 입주하였다. 첫째, 방직 양말 산업이 독보적이다. "중국 면양말의 도시", "중국 양말 산업의 명성"이라는 명성을 바탕으로 면양말 생산 및 판매량이 전국 1위를 차지했으며, 국가급 수출 양말 제품 품질 안전 시범구와 국가급 외국 무역 전환 및 업그레이드 기지가 되었다. 둘째, 고정밀 알루미늄 소재 압출 기술은 세계에서 선도적이다. 계성알루미늄, 거성경합금, 이원정제를 선두로 북방 고정밀 알루미늄가공기지를 건설하였고 고속열차 차체 소재 시장점유율이 국내에서 60%에 육박하고 경량화 제품이 고급시장에 진입하여 중차, 지멘스, 알스톰, 봄바디어 등 세계 500대 기업과 중요한 전략적 파트너가 되었다. 셋째, 의약건강산업의 우위가 뚜렷하다. 약호 176개를 보유하고 있으며, 2.62제곱킬로미터의 부지에 의약 정밀화학공업단지를 건설 중이다. 박대제약, 박대위업, 백강약업, 은응약업 등 여러 주요 기업의 인도 아래, 항종양, 항바이러스, 건강기능식품 등의 연구개발 체계가 점차 성숙해져 길림성에서 가장 큰 화학 원료약 생산 기지가 되었다. 넷째, 신에너지 자동차 지원 산업의 규모가 빠르게 확장되었다. 4제곱킬로미터의 신에너지 자동차 지원산업기지를 계획하고 건설하여 홍도리튬전지 분리막, 중취신에너지, 균승전자, 성원신재료, 금정중공업을 핵심으로 하는 신에너지차 부대산업 체계를 형성하였으며, 성정부로부터 일기(一氣) 전략파트너로 지정받아 일기푸디와 전략적 협력협약을 체결하였다. 다섯째, 현대 서비스 산업은 산업과 도시의 통합을 촉진한다. 생산성 및 생활 서비스업을 적극적으로 발전시키고, 경동 쇼핑몰과 운향 스마트 물류 산업단지 등의 프로젝트 건설을 적극적으로 추진한다.
(3) 자원적 우위
최근 몇 년 동안 요원시는 에너지 구조를 지속적으로 최적화하고 조정하여 북부 청정 에너지 난방 시범 도시 건설을 전면적으로 시작했으며, '석탄에서 가스로', '석탄에서 전기로' 등 47개의 청정 난방 개조 프로젝트를 진행하여 표준 석탄에 해당하는 석탄 사용량을 51만 톤 줄일 수 있을 것으로 예상된다. 또한, 요원시는 풍력, 태양광, 바이오매스 등 자원이 풍부하여 녹색 저탄소 물류단지 건설을 지원하고 있다.
요원 첨단기술산업개발구는 전국적으로 독특한 방직 양말 산업, 세계 선도적인 고정밀 알루미늄 가공, 뚜렷한 장점을 가진 의약 건강, 점점 더 대규모화되는 신재생 에너지라는 네 가지 특색 산업을 형성했다. 프로젝트는 중앙 집중식 관리와 대규모 운영을 통해 물류 자원을 공유하고, 물류 효율성을 높이며, 물류 비용을 절감할 수 있다.
(4) 인재적 우위
요원시는 인적 자원이 풍부하고, 시내에 직업 학교가 있어 기업의 수요에 따라 맞춤형으로 인재를 양성할 수 있다. 요원시는 공업발전의 기초가 양호하여 전국적으로 유명한 "대학도시"와 "자동차도시"인 장춘에서 불과 115.13킬로미터 떨어져 있어 기업의 각종 인재 수요를 만족시킬 수 있다.
(5) 지역 교통 우위
요원은 지리적 우위가 뚜렷하며, 북쪽으로 장춘 룡가 국제공항에서 140km, 남쪽으로 심양 도선 국제공항에서 240km 떨어져 있다. 이곳은 장춘 1시간 경제권과 심양 철도 도시군의 중요한 축대에 위치해 있다. 주변 200킬로미터 반경 내에 2개의 성도와 8개의 지급시가 있으며, 인구는 약 4천만 명에 달한다. 시가지에는 이미 “3환 4종 6횡”의 교통망이 건설되었다. 지역 간 도로와 철도 교통이 발달하고 국도 303선과 사평-매화구 철도가 전역을 관통하며, 요녕-철령선, 요원-장춘 철도와 요원-장춘, 영성자-매화구, 길림-초시, 요원-서풍 고속도로와 곧 건설될 요원 민용 공항이 동북 내륙과 바다로 들어가는 종합 교통 체계를 구성한다.
이 프로젝트는 요원 첨단기술 산업 개발구 련창 산업단지에 위치하며, 지리적 위치가 우수하고, 시 기차역과 여객 터미널에서 직선 거리로 4km 떨어져 있으며, 차로 10분 거리이다. 공장 지역은 국도 303선에 접해 있어 교통의 이점이 뚜렷하다.
1.2 프로젝트 건설 내용 및 규모
프로젝트의 부지 면적은 24.87만 제곱미터, 건축 면적 8.5만 제곱미터로, 주로 주문 처리 센터, 창고 센터, 배송 서비스 센터, 금융 센터 등을 건설한다.
1.3 프로젝트 총 투자 및 자금조달
1.3.1 프로젝트 총 투자
프로젝트의 총 투자는 65,000만 위안이며, 그 중 건설 투자가 52,000만 위안, 유동자금 13,000만 위안이다.
1.3.2 자금 조달
기업 자체 조달
1.4 재무분석 및 사회적 평가
1.4.1 주요 재무 지표
프로젝트 완료 후 연간 매출은43,000만 위안, 이윤8,700만 위안, 투자회수기 9.5년(납세 이후, 건설 기간 2년 포함), 투자 수익률 13.4%이다.
1.4.2 사회적 평가
프로젝트 건설 후, 요원시 관련 산업 사슬 상하유 기업의 발전을 촉진하고 일자리를 공급하고 고용을 제공하고 기업이 간편하고 효율적인 물류 서비스를 제공할 수 있으며 물류 비용을 더욱 줄일 수 있다.
1.5 협력 방식
합자,협력, 기타 방식 면담 가능.
1.6 필요한 외국측 투자 방식
자금, 기타 방식 면담 가능.
1.7 프로젝트 건설 지점
중국 길림성 요원시 첨단기술산업개발구
1.8 프로젝트 진척 상황
프로젝트 토목 공사 완료.
2.협력측 소개
2.1 부처 기본 상황
명칭: 중국 길림성 요원시 첨단기술산업개발구 관리 위원회
주소: 중국 길림성 요원시 재부대로1633호
2.2 개황
요원 첨단기술산업개발구는 2001년에 설립되었다. 2019년 길림성 인민정부의 승인을 받아 성급 첨단기술산업개발구로 설립되었으며, 계획 면적은 16.22제곱킬로미터이고 총 인구는 2만 9천 명이다. 장춘과 심양 양대 경제구역 축대에 위치하고 있으며, 북쪽으로는 장춘에서 100km, 남쪽으로는 심양에서 200km, 대련항에서 500km 떨어져 있으며, 국도 303선과 사평-매화구, 요원-서풍, 요원-장춘철도가 전역을 관통하고, 장춘-요원, 이통-요원, 영성자-매화구, 길림-초시 고속도로와 사통팔달의 종합 교통 체계를 이루고 있다. 길림성의 남쪽 개방의 핵심으로서, 전 성 중부 혁신 전환 핵심 구역 건설에서 중요한 역할을 하고 있다.
과학기술혁신의 핵심, 산업고도화의 엔진, 투자유치창구, 경제발전의 선두주자로서 요원 첨단기술구는 발전 신 동력을 적극 육성하고 특색 발전, 차별 발전의 길을 걷고 혁신창업을 촉진하고 공급품질을 향상시키며 산업 클러스터화, 체인화 산업의 협동발전의 새로운 모델을 열고 전국 산업클러스터 지역브랜드 구축 시범사업지, 성급 대중창업 만중혁신 시범기지, 국가 소형 미소형 기업창업 혁신 시범기지, 신 산업화 시범기지로 지정되었다.
2.3 연락처
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프로젝트 소재시(주) 연락처
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