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1. プロジェクト簡単紹介

1.1 プロジェクト背景

1.1.1製品簡単紹介

物流団地（logistics park）とは、物流作業が集中している地域において、多様な物流施設と異なるタイプの物流企業を空間的に集中的に配置する場所であり、一定の規模と多様なサービス機能を持つ物流企業の集結点である。

サービスエリアに応じて、物流団地を港型物流団地、空港型物流団地、内陸型物流団地に区分けすることができる。 

物流団地の主な機能は輸送、倉庫保管、配送、包装、荷役、流通加工などの多種の物流活動を含む。これらの機能は集約化された施設と共通化された運営により、物流効率向上し、物流コストを低減させる。物流団地は通常、都市周辺や交通中枢地帯に位置し、道路、鉄道、水路などの様々な輸送タイプの接続を容易にし、それによって効率的な物流運営を実現する。

プロジェクトは遼源ハイテク産業開発区連昌工業団地の位置と機能優位性を頼りにして、物流と倉庫サービスを発展させ、内陸型現代物流団地を構築する。

1.1.2 市場の見通し

中国物流仕入れ連合会が8月22日に発表した「第7回全国物流団地調査報告」によると、全国物流団地の総数は2769社で、第6回調査の2553社に比べ、8.5%増で、全体的に安定した成長態勢を維持している。さらに、運営・建設中の物流団地の割合がさらに上昇している。 

今回の調査に入った2769団地のうち、運営状態（団地で物流業務を展開中）にあるのは76.8%の2127社で、2022年の調査の74.6%から2.2ポイント上昇した。建設中（団地の建設中で未開業）のは468社で、16.9%を占め、2022年調査の15.5%から1.4ポイント上昇した。計画状態（団地ではフィージビリティスタディが行われているがまだ建設が始まっていない）にあるのは174社で、6.3%を占め、2022年調査の9.9%から3.6ポイントダウンした。

地域分布を見ると、東中西部地域の物流団地の総数はいずれも増加している。その中で、西部地区の物流団地の数が最もアップし、成長幅は13.7%に達した。

四大経済区域が運営に投入された物流団地（以下「運営団地」と略称する）の割合はいずれも異なる程度の上昇がある。このうち、中部地区の運営団地の割合は73.7%で最も多く、2022年調査の69.0%から4.7ポイント上昇した。東部地区の運営団地の割合は85.2％で、4つの経済区域の中で最も高い。西部地区、東北地区における運営団地の割合はそれぞれ70.0%、79.5%で、2022年の調査より約2ポイント上昇した。

物流団地の総数上位3省はそれぞれ江蘇、山東、河南である。全国には12の省の物流団地が100ヶ所以上ある。

団地が依存する物流資源と市場需要の特徴に従い、サービス対象と機能に基づき、団地を貨物輸送サービス型、生産サービス型、商業貿易サービス型、港サービス型と総合サービス型の5種類に分けた。調査の結果、総合サービス型団地が63.1%で最も高く、次いで貨物サービス型団地が16.0%を占め、商業貿易サービス型団地が13.3%を占め、生産サービス型と港サービス型物流団地が少なく、5.2%と2.4%を占めている。

（2）物流団地の発展傾向

①サービス産業の精密化。物流は産業発展の「血脈」であり、産業のモデルチェンジとグレードアップの加速に伴い、物流業はますます産業チェーンのサプライチェーンに深く組み込まれている。物流団地は物流業集積区として、ますます積極的に実体産業と連携し、現代産業体系の多元化専門化現代物流サービスに対する需要を絶えず満たしている。例えば、四川宜賓臨港国際物流園は急速に発展している新エネルギー自動車産業にサービスするべく、団地に商品自動車の転装輸送集散センターを新設した。江蘇海安商業貿易物流産業団地は非鉄金属産業の発展にサービスするために、百金匯物流有限公司を導入して非鉄金属先物受け渡し倉庫を設立し、非鉄金属取引センターを構築した。商丘ハイテク区医薬物流基地は生物医薬産業の集積発展にサービスを提供するために、道路・鉄道連合輸送、道路・鉄道・海運連携輸送、国際鉄道連携輸送などの通路システムを構築した。

②倉庫の高標準化。高標準倉庫は一般的に純高が9メートルを超え、地坪荷重が2.5トン/平方メートルを超え、荷揚げプラットフォームと消防シャワーシステムを備えている。従来の倉庫に比べて、高標準倉庫は単位面積あたりの倉庫保管量を大幅に向上させることができ、自動化設備を配置することで仕分け時間を短縮し、運営効率と正確性を向上させ、総合コストを削減することができる。業界協会の試算によると、高標準倉庫は普通倉庫の空間利用率より2 -3倍高く、貨物回転率は6-12倍高く、現在の物流輸送の柔軟な記憶と効率的な輸送の要求に高度に一致している。同時に、電子商取引業界の爆発的な成長は宅配業界の急速な発展を推進し、その時効性、正確性、消防安全に対する需要は倉庫の高標準化の発展を力強く推し進めた。現在、国内の高標準倉庫は構造的に不足しており、面積は7.8%にすぎず、現在の米国の21.8%のレベルに達したとしても、約1億4300万平方メートルが不足する。各地で標準倉庫の建設が加速しており、その中で成長が速い蘇州、廊坊、広州では、2023年の高標準倉庫の新規供給面積はそれぞれ285万平方メートル、145万平方メートル、105万平方メートルで、2022年よりそれぞれ166%、92%、98%アップした。

③レイアウトのネットワーク化。現在、宅配ヘッド企業と大手サプライチェーン企業はサイト配置のネットワーク化を加速させ、各地により適宜した物流団地を建設し、良質な企業を誘致することを客観的に要求している。近年、物流団地の建設運営の先導企業の都市進出数は着実に増えている。例えば、プロスはグローバル物流団地の建設運営のベンチマーク企業として、中国の70余りの都市で450カ所余りの物流団地を投資開発、管理運営している。

④コールドチェーンの普及化。消費者の食品安全と品質に対する需要の日増しに高まり、および生鮮電子商取引、チェーン飲食、セントラルキッチン、半加工料理などの業界の急速な発展に伴い、各地はコールドチェーン物流の風口の占有を加速させ、各支援策を発表してコールドチェーン物流の発展を奨励し、専門コールドチェーン物流団地と高基準コールドチェーン倉庫の急速な発展を得られた。業界協会の予測によると、今後3-5年のコールドチェーン物流市場は着実に急成長し、年平均複合成長率は20%前後に達する。

⑤機能の複合化。現代物流団地が提供するサービスはすでに倉庫賃貸、貨物輸送、車両駐車などの伝統的なサービス範囲をはるかに超えており、入居企業の需要に応じて、情報コンサルティング、サプライチェーン管理、金融保険、生中継電子商取引などの付加価値サービスを提供することをさらに重視しており、物流団地の単一倉庫物流サービスから物流、商流、情報流、資金が一体となった現代物流総合サービスへのアップグレードを推進し、産業総合サービスプラットフォームを構築する。例えば、天津空港物流速達団地は物流仕分け、倉庫保管サービス、加工付加価値、展示即売、関連サービスとビジネス事務などの6つの機能区に分けられ、入居企業に多元化サービスを提供し、物流団地の誘致競争力を大いに高めた。例えば、義烏道路港の少量商品配達、倉庫配送、集荷中継、スマート駐車、飲食宿泊、情報と金融サービス、自動車修理自動車配置などの機能が一体となり、総合行政サービスホールを設置しているだけでなく、商店街、高級マンション、オフィスビルなども備え、企業に「バッグを持っての入居」を実現させた。

⑥グリーン低炭素化。世界の「ダブルカーボン」を背景に、企業は商品生産輸送段階における省エネグリーンゼロ炭素排出を重視し始め、特に物流団地のESG管理レベル（ESGは環境、社会、会社管理の三つの面において、企業が経済の持続可能な発展の促進、社会的責任を履行などの面において貢献を評価する指標）に注目しており、ゼロ炭素排出物流団地は将来の物流団地における重要な発展方向となっている。ESG管理で最も重要なのは、団地内のエネルギーグリーン代替と低炭素交通の実現である。エネルギーのグリーン代替の面では、物流団地の倉庫の屋根面積が大きく、平坦で遮蔽物がなく、光発電システムの発電効率が高いため、発生したグリーン電力は団地のオフィス照明に使用することができ、また新エネルギー電気自動車に充電することもでき、団地のグリーン電力の代替を実現することができる。低炭素交通の面では、物流団地内に電気トラック、水素燃料電気トラック、電気フォークリフトを使用し、新エネルギー充電スタンドとガスステーションを設置し、団地車両の低炭素排出を実現する。例えば、中国初の「ゼロ炭素」物流団地京東「アジア1号」西安スマート産業団地は、光発電「自発自家用、余剰電力電気網接続」を通じて団地の電力需要を十分に満たし、新エネルギー作業車の採用、急速包装グリーン減量のなどの方法で炭素排出量を削減し、物流団地の二酸化炭素「純ゼロ」排出を実現した。

需給から見ると、現在の物流不動産市場は供給不足の状態を呈しており、特に一線都市では需給不一致の状況がさらに深刻になっている。第一、二線都市の倉庫用地の供給が縮小すると同時に、中国の内需拡大と消費の高度化に伴い、将来の物流不動産競争の焦点は第一線と中枢都市における土地であり、第二線都市ひいては県クラス都市まで徐々に競争が始まる。

以上のことから、プロジェクトは遼源連昌工業団地の位置と機能優位性を頼りに、物流と倉庫サービスを発展させ、現代物流団地を建設し、市場の見通し幅広い。

1.1.3 プロジェクト建設に有利な条件

（1）政策条件

2021年、国家発展改革委員会は『国家物流ハブネットワーク建設実施方案（2021-2025年）』を発表し、120個前後の国家物流ハブの配置建設を着実に推進し、都市群での国家物流ハブの共同建設・共有と一体化の連結をサポートする。

『「第十四次五カ年」現代物流発展計画』（国弁発〔2022〕17号）では工業団地、産業クラスターと国家物流ハブ、物流団地、物流センターなどの施設配置の連結、連動発展の強化を求めている。

自然資源部は『自然資源要素の保障強化による現代物流の質の高い発展の促進に関する通知』を印刷、配布し、物流発展空間の供給の増加、自然資源要素の保障力の強化、物流用地の質の向上と効果のアップ、要素のサポートサービス効率の向上の4方面から10カ条の政策措置を細分化し、社会全体の物流コストを下げ、現代物流の高品質発展の促進を明確にした。

2020年、遼源市人民政府弁公室は『遼源市工業用地弾力性譲渡実施方法（試行）』を印刷、配布し、以下を提出した。弾力性期限、先賃貸・後譲渡、賃借結合、長期賃借方式を採用して工業用地を供給し、法に基づいて入札募集、競売、看板掛け方式を採用して供給しなければならない。工業用地の弾力性譲渡期限は原則として10、20、30、40年を土地譲渡期限とする。企業が期間中に自発的に土地使用権の譲渡期限を選択することを許可する。『実施方法』では遼源市の工業用地コストを下げると同時に、遼源市の土地供給システムを整備した。

（2）産業の優位性

ここ数年来、遼源ハイテク区の正確に位置付けを計画し、「ダブル核心駆動、一区四園」機能配置を形成し、「4+1産業」の規模化、集落拡大し、定住企業2111社である。紡績靴下業は独創的である。「中国綿靴下の都」「中国靴下業名城」の美称を持ち、綿靴下の生産販売量は全国一で、前後して国家級靴下輸出製品の品質安全モデル区と国家級対外貿易のモデルチェンジとグレードアップ基地になった。高精細アルミニウム型材料の押出技術は世界をリードしている。啓星アルミニウム業、巨晟軽合金、利源精製をリーダ格にした北方高精細アルミニウム加工基地を築きあげ、高速列車車体形材市場のシェアは国内の60%近くを占め、軽量化製品はハイエンド市場に飛び込み、中車、シーメンス、アルストム、ボンバルディアなど世界トップ500強企業の重要な戦略パートナーとなった。医薬健康産業の優位性が明らかである。薬号176個を保有し、敷地面積2.62平方キロの医薬ファインケミカル団地を建設している。博大製薬、博大偉業、百康薬業、銀鷹薬業など多くの重点企業の牽引の下で、抗腫瘍、抗ウイルス、保健品などの研究開発システムは日増しに成熟し、吉林省最大の化学原料薬生産基地となった。新エネルギー自動車関連産業の規模は急速に拡大している。4平方キロメートルの新エネルギー自動車関連産業基地の建設を計画し、鴻図リチウム電気ダイアフラム、中聚新エネルギー、均勝電子、晟源新材料、錦程重工を核心とする新エネルギー自動車関連産業システムを形成し、省政府に一汽戦略パートナーと定められ、一汽弗迪と戦略協力協定を締結した。現代サービス業は産業と都市の融合を推進する。生産性、生活性サービス業の発展に力を入れ、京東商城、雲享スマート物流産業団地などのプロジェクトの建設を積極的に推し進めている。

（3）資源の優位性

ここ数年来、遼源市はエネルギー構造の最適化と調整を続け、北方クリーンエネルギー熱供給モデル市の建設を全面的にスタートさせ、「石炭ガスを天然ガスに替え」「石炭ガスを電気に替え」などのクリーン暖房改造プロジェクト47項目を展開し、石炭使用量を標準石炭に換算すると51万トン削減できる。また、遼源市は風力、太陽エネルギー、バイオマスなどの資源が豊富で、グリーン低炭素化物流園の建設をサポートしている。

遼源ハイテク産業開発区はすでに全国の紡績靴下業、世界をリードする高精細アルミニウム加工、優位性の明らかな医薬健康、日増しに規模化する新エネルギーの四大特色産業を形成している。プロジェクトは集中化管理、規模化運営を通じて、物流資源の共有を実現し、物流効率を高め、物流コストを下げることができる。 

（4）人材の優位性

遼源市は人的資源が豊富で、市街地には職業大学が設置されており、企業のニーズに応じて人材を育成することができる。遼源市には良好な工業発展の基礎があり、全国的に有名な「大学城」、「自動車城」の長春からわずか115.13キロで、企業の各種人材需要を満たすことができる。

（5）地理的交通の優位性

遼源区の地域優位性は明らかである。北は長春龍嘉国際空港から140キロ、南は瀋陽桃仙国際空港から240キロで、長春の1時間経済圏と沈鉄都市群の重要な軸帯にある。周辺200キロの半径内には、2つの省都都市と8つの地級市があり、放射人口は4000万人近くに達している。市街地には「三環四縦六横」の交通ネットワークが構築されている。地域間の道路、鉄道交通が発達し、国道303線、四梅鉄道が全域を貫いており、遼西、遼長鉄道と長遼、営梅、吉草、遼西高速道路及び間もなく建設される遼源民用空港は、東北の奥地と海に入るための総合交通システムを構成している。

本プロジェクトは遼源ハイテク産業開発区連昌工業団地に立地し、地理的位置が優越し、市駅、バスターミナルから直線距離で4キロ、車で10分、工場区は国道303線に面しており、交通優位性が顕著である。 

1.2 プロジェクト建設内容及び規模

プロジェクトの敷地面積は24.87万平方メートル、建築面積は8.5万平方メートルで、主に注文処理センター、倉庫センター、配送サービスセンター、金融センターなどを建設する。

1.3プロジェクト総投資額と資金調達

1.3.1 プロジェクト総投資額

本プロジェクト総投資額は65000万元、その内、建設投資額52000万元、流動資金13000万元。

1.3.2 資金調達

企業自己調達

1.4 財務分析及び社会評価

1.4.1 主な財務指標

プロジェクトの量産後、年間売上高は43000万元、利益8700万元、投資回収期間9.5年（税引後、建設期間2年含む）、投資利益率13.4%。

説明：表中の「万元」はすべて人民元である

1.4.2 社会評価

プロジェクトの落成後、遼源市の関連産業チェーンの上下流企業の発展を助け、大量の労働力を吸収し、就業機会を提供することができる、同時に、企業に便利で効率的な物流サービスを提供し、物流コストをさらに削減することができる。

1.5 協力方式

合弁、協力、その他の方式は面談可能。

1.6 外資導入の方式

資金、その他の方式は面談可能。

1.7 プロジェクト建設場所

吉林遼源ハイテク産業開発区。

1.8 プロジェクト進捗状況

プロジェクトの土木工事はすでに終了。

2、協力側簡単紹介

2.1 基本状況

吉林遼源ハイテク産業開発区管理委員会

住所：遼源市富大路1633号

2.2概況

遼源ハイテク産業開発区は2001年に設立された。2019年に 欧宝体育により省級ハイテク産業開発区に認可され、計画面積は16.22平方キロ、総人口は2.9万人。長春と瀋陽の2大経済区の軸上に位置し、北は長春から100キロ、南は瀋陽から200キロ、大連港から500キロ、国道303線と四梅、遼西、遼長鉄道は全土を貫き、長遼、伊開、営梅、吉草高速と四通八達した総合交通システムを構成した。吉林省の南への向けて開放する門戸核心として、全省中部における革新的なモデルチェンジ核心区建設の中で重要な役割を果たしている。

科学技術革新の核心、産業グレードアップのエンジン、企業誘致の窓口、経済発展の先導者として、遼源ハイテク区は積極的に発展の新原動力を育成し、特色ある発展、差別化した発展の道を歩み、革新創業、供給品質の向上を推進し、産業クラスター化、チェーン化産業協同発展の新モデルを切り開き、全国産業クラスター区域ブランド建設の試験点、省級大衆創業万人革新モデル基地、国家小型零細企業創業革新モデル基地、新型工業化産業モデル基地に選ばれた。

2.3連絡方式

郵便番号：136299

連絡係：宋揚

電話：+86-437-3292088

ファクス：+86-437-3292088

イメール：jllyjk@163.com 

プロジェクト所在市（州）連絡方式

連絡先：遼源市商務局

連絡係：艾晶

連絡電話：+86-18643787709

イメール：lyjhjxmc@163.com