欧宝体育

1. プロジェクト簡単紹介

1.1 プロジェクト背景

1.1.1製品簡単紹介

本プロジェクトの敷地面積は67万平方メートルで、船営区に住宅、商業、医療、教育などの機能を一体化した高品質で住みやすい新都市を建設する。

船営区は吉林市発祥の地と古城跡地であり、かつての8つの旧城門跡地はすべて区内にある。その上で住みやすい新都市を建設することは旧城の文化的基礎と生態的優位性を十分に発揮することができ、国家都市更新政策に一致すると同時に、吉林市の観光産業発展の位置づけにも一致する。

1.1.2 市場の見通し

（1）都市更新の現状分析

中国の都市化が進むにつれて、中国も都市と農村の中で近代化社会と都市の発展に合わない建築に対して再建と更新を行った。定義から見ると、都市更新は都市の旧工業区、旧商業区、旧住宅区、城中村など現代化都市の社会生活に適応していない地域を更新し、都市機能を改善し、産業構造を最適化し、居住環境を改善し、土地、エネルギー、資源の節約集約利用を推進し、経済と社会の持続可能な発展を促進することを目的としている。旧市街地の改造は旧市街地、旧工場建物及び旧村などをターゲットにしており、一部または全体的に、段階的に旧市街地のすべての物質生活環境を改造し、更新することを指す。 

都市更新上流は工事技術提供者であり、主に建築施工企業、建築設計と計画企業を含む。中流は都市更新開発企業であり、2級開発メーカーを含み、その中の1級開発は主に地方政府、都市投資会社及び都市更新企業を含み、2級開発は都市更新プロジェクトの商業化発展に焦点を当てているため、主に不動産会社がメインである。都市更新業界の下流には住宅運営、商業運営、団地運営などがあり、細分化された分野が多い。

中国の都市化過程及び都市建設計画の変化に基づき、中国の都市更新の発展過程は以下の4つの段階に分けることができる。第1段階では、都市建設は「消費都市を生産都市に変える」と力を集中して「社会主義工業化建設」を展開する基本国策を堅持。第2段階、第3回「全国都市工作会議」では「都市建設活動の強化に関する意見」を制定し、この文書の公布は都市建設活動の重要性を大幅に高めた。第3段階では、「二進三退」を標識とする広い範囲の都市更新が全面的に展開された。第4段階では、空間資源が欠乏し、発展メカニズムの転換が迫る現実に直面し、都市の更新はストック計画時代の必然的な選択となった。

政府は更新プロジェクトのプランナーと主要なイニシエータ、全体的な推進者、政策保障者、管理監督者である。都市更新に主な資金投入を提供する開発者や建設業者などが都市更新の実施主体である。ほとんどの場合、更新された住民、所有者、商店、機構などは都市更新プロジェクトの主な受益者である。更新後の運営者、例えば商家、新住民、財産権を持つ基金などは都市更新後の資源の支配者であり、新たな都市発展の推進力でもある。彼らは都市更新の成果を享受すると同時に、都市更新プロジェクトの利益を絶えず向上させ、発展させている。根本的には、このグループの利益を保証するこそ、都市更新中の他の主体の利益が最終的に実現する可能性がある。

「第14次5カ年」計画期間中に都市更新行動が国家戦略に上昇した背景の下で、全国各地で都市更新政策法規が続々と公布され、制度・メカニズムを整備し、多種の実施モデルを模索している。住建部のデータによると、2021年末現在、全国411都市で計2.3万都市の更新プロジェクトが実施され、総投資額は5.3兆元に達した。都市の更新は都市発展における際立った問題と短所を解決し、大衆の幸福感と安心感を高めただけでなく、新たな経済成長点にもなった。2022年末までに、全国571都市で計6.5万都市の更新プロジェクトが実施され、総投資額は5.8兆元に達した。2023年、中国は都市更新プロジェクト約6.6万件を立ち上げ、約2.6兆元の投資を完了した。これらのプロジェクトには、都市部の老朽化した団地5.3万カ所を新規改造し、都市ガスなどのパイプラインを約10万キロ改造し、「ポケットパーク」4100カ所余りと緑道5300キロ余りを建設し、拡大した芝生の開放空間は1.1万ヘクタールである。

市場規模を見ると、都市更新業界は持続的な成長傾向を示している。統計によると、近年、全国の都市更新プロジェクトの数と投資額はいずれも大幅に増加した。特に老朽団地の改造は、都市更新の重要な構成部分として、急速に進展し、巨大な市場需要と潜在力を示している。同時に、都市更新プロジェクトの販売状況も全体的に良好であり、関連不動産製品の販売は着実に増加する傾向を示している。 

業界の発展の見通しと趨勢の面では、中国の都市化の重要な段階において、業界下流の需要規模が持続的に拡大することは発展の必然的な趨勢であり、都市更新作業の推進過程において、国家政策は業界の全体的な発展を主導し、ビジネスモデルも持続的に革新する。

注目すべきは、都市の更新作業周期が長く、資金需要が多い。近年、中国の不動産市場で多くの住宅企業が経営危機に陥っているため、中国の都市の仕事はある程度阻害されている。しかし、マクロ経済情勢の限界修復に伴い、国の政策が持続的に推進され、市場の役割が十分に発揮される中で、都市更新市場は将来的に活発し続け、2029年までに都市更新事業の投資規模は9兆元を超えると予想されている。

（2）吉林市市場の需要

吉林市は観光都市として、松花湖、北大湖スキー場などの豊富な氷雪資源と自然風景を持ち、多くの観光客を誘致している。2023-2024雪シーズンには、吉林市は国内観光客を延べ1.25億人受け入れ、前年同時期比121%増加した。国内観光収入は2419億元で、前年同時期比140%増加し、両指標とも過去最高を記録した。吉林市は都市更新行動を通じて都市機能の品質を徐々に豊かにし、都市の歴史文化を保護・伝承し、より住みやすく、より働きやすく、より江城の特色を持つ都市環境の構築に力を入れている。霧氷島、韓屯村、ウラー街古鎮などの場所は徐々にグレードアップされ、霧氷を見るのに最適な場所の一つになる。吉林市はまた、「大東山水が天下を迎える」という都市テーマをめぐって、文化旅行産業の質の高い発展を大いに推進し、全域、オールシーズン、オールタイム、全要素、フルチェーンのロマンチックな城、氷雪の城、文博の城、歓楽の城を構築する。

吉林市は観光強市の建設加速という目標をめぐって、都市のランドマーク建築をクリエイティブ製品に印刷し、都市の観光魅力を高めるなど、江城の「印」を都市更新行動に溶け込ませている。高品質の住みやすい新都市は観光客により良いサービスと体験を提供し、観光業の発展をさらに推し進める。

吉林市の「第14次5カ年」計画では、科学技術革命、産業の転換、消費のグレードアップの趨勢に順応し、生産性サービス業の専門化とバリューチェーンのハイエンドへの拡張を推進し、生活性サービス業の高品質と多様化へのグレードアップを推進することを明確にした。支柱型サービス業を着実に発展させ、成長型サービス業の発展を加速させ、差別化、特色化、利便化の現代商業貿易サービス体系を構築し、観光、情報サービス、ビジネスサービス、研究開発設計などの業界サービスレベルを向上させる。現代サービス業を全面的に発展させると同時に、医療ヘルスケア・航空サービス業、電子商取引、物流、金融の5つの重点分野を積極的に発展させ、「東北3省における医療・養老の第一選択地」を構築する。吉林市は都市更新行動を通じて、都市の質の高い発展を推進し、都市の風貌と品質を高め、国内一流、東北をリードするエコで、住みやすい都市と省域副都心都市の構築に努めている。高品質で住みやすい新都市はこの目標を実現するための重要な構成部分である。

1.1.3 プロジェクト建設に有利な条件

（1）政策の優位性

2022年上半期、中央は何度もハイレベル会議で都市更新を秩序立てて推進することを提案し、都市の質の高い発展を推進する重要な戦略的措置として都市更新行動を実施する。これは、中国の都市更新プロセスはすでに実質的な進展があり、政策のさらなる着地に伴い、都市更新関連条例も徐々に細分化され、政策も改造計画から実施案に転換したことを意味している。

2023年の『都市更新を支援する計画と土地政策ガイドライン（2023版）』では、計画と土地政策の融合を強化し、都市計画、建設、管理レベルを高め、都市の更新を支持し、住みやすい柔軟性のあるスマートシティを作り上げることを明確にした。

2024年の「都市更新モデル事業の展開に関する通知」では、都市機能をさらに改善し、都市の品質を向上させ、居住環境を改善し、「良いコミュニティ、良い都市」の構築を推進し、都市インフラ建設の「あるか」から「良いか」へと転換することを促進することが明らかにした。

『人間本位の新型都市化戦略を深く実施する5か年行動計画』では、人間本位、規則遵守、分類施策、集約効率の高い仕事の原則を堅持しなければならないと、明確に提出した。5年間の努力を経て、農業移転人口が都市に定住するルートはさらに円滑になり、常住地が基本公共サービス制度を提供することはさらに健全になり、潜在力のある地域の新型工業化都市化の協調的に推進が明らかに加速し、輻射牽引力の強い現代化都市圏を育成、形成し、都市の安全・靭性・短所は効果的に補完され、常住人口の都市化率は70％近くまで上昇し、経済社会の質の高い発展をよりよくサポートする。

『吉林省サービス業発展「第14次5カ年計画」』では市級センター都市サービス業の集積化発展を推進することを指摘した。吉林、四平、遼源、延辺など8つの地域センター都市と長白山管理委員会は、現地資源、産業優位性と都市発展に立脚し、サービス業資源を統合し、サービス業発展空間を最適化し、商業貿易物流、観光レジャー、文化教育、ヘルスケア、金融ビジネス、研究開発及び広告創意などの各種サービス業集積区、団地の育成に力を入れる。集積区、団地の建設を大いに推進し、同型、関連度の高いサービス業企業と要素の合理的な集積を最適化し、周辺県（市、区）のサービス業発展に対するセンター都市の輻射牽引働きを発揮させる。

2023年に吉林市は『「新時代新江城」都市更新三か年行動実施案』を制定し、吉林市が省域副センター都市の発展位置づけの構築に立脚し、民生の訴えと未来の発展需要を導きとして、都市更新行動を持続的に実施することを提案した。「レジャー恵民、路面維持管理、道路円滑化、便民保障、旧都市改造、都市緑化、照明更新、文化景観向上、生態環境、知恵江城」の都市更新十大プロジェクトを重点的に推進する。

『吉林市企業誘致誘致政策』では、吉林市産業投資誘導基金投資プロジェクトが国と関連産業政策及び発展計画に合致しなければならないことを明確にし、重点的に吉林市「6411」産業計画における観光、医薬健康、航空、情報技術、新材料、先進装備製造、生物技術、省エネ・環境保護、新エネルギー、文化創意、現代農業、現代サービス業などの関連産業、及び市政府が重点的に発展を支援するその他の分野に投入する。誘導基金は株式に参加してサブファンドを設立する投資方式のほか、フォローアップ投資、直接投資などの方式を採用することもできる。新たに導入された条件に合致する誘致プロジェクトに対して、国、省の現行の税収政策に基づいて、税収減免を受ける。吉林市への貢献が大きいプロジェクトは、『国務院の税収等優遇政策に関する通知』（国発[2015]25号）の文書精神に基づき、関連部門が企業の法コンプライアンスに基づく税収減免申請に協力する。

（2）資源の優位性

船営区は吉林市中西部に位置し、明清の二代にわたってここに船場と水師営を設置したことから名付けられた。1936年4月1日に吉林市が正式に設置された時、船営区の名前を使っており、吉林市発祥の地と古城跡地であり、かつての8つの古い城門跡地はすべて区内にある。管轄区の面積は612.64平方キロメートルで、そのうち、既成区域の面積は41平方キロメートルで、1つの省級経済開発区（船営経済開発区）、11の街道、53のコミュニティ、4つの郷鎮、59の行政村を管轄し、総人口は44.4万人で、そのうち農業人口は9.4万人である。プロジェクト建設用地は長春西路の両側に位置し、敷地面積は67万平方メートルで、開発可能な土地資源の保存量が大きく、新規用地、備蓄用地は新規プロジェクトの需要を満たすことができ、用地価格は東北41都市の中で低価格にある。

区内には西団山遺跡、玄天嶺砲台、観音古刹など多くの省級文化財保護機構があり、清時代から「千山寺廟は东北トップであり、北山廟会は千山を勝る」と誉る「吉林北山」古寺廟群がある。江沿い5キロの生態回廊は中国の四大自然奇観の一つである「霧氷」メイン観賞エリアである。 区内にはすでに判明された地熱資源埋蔵量が2億トン以上で、観光旅行農業とともにさらなる開発利用が望まれている。

（3）産業の優位性

2019年12月19日、船営区は国家都市と農村の融合発展試験区に入選した。

船営区は全市の政治、文化、教育、金融センターである。市委員会、市政府、市政協、市規律委員会の所在地である。銀信、保険、証券企業が集中し、26社の金融機関の吉林市支店が船営区に設置されている。文化教育の比較的優位性が際立ち、区内には各種学校が55校あり、全市の重点高校、中学校、小学校は基本的に船営区にある。

船営区は伝統的な商業貿易区であり、歴史的に全国に知られている王百川、牛子厚などの大商家がここに進出し、河南街、牛馬行は吉林市で最初の商業貿易街であり、河南街は今まで170年以上の歴史を持ち、福源館、新興園、老白肉館などの百年の老舗企業が発展してきた。

第三次産業は船営区の主導産業であり、GDPの80%前後を占め、卸売と小売貿易、飲食業は第三次産業の主要業界である。現在、全区には2000社余りの商業貿易企業、2万社余りの個人自営業があり、その中には限度額以上の商業貿易業79社、専門市場10カ所がある。

全区の工業企業570社余りのうち、規模工業企業は39社で、主に機械加工、木製品加工、食品、電力電子などの業界に分布している。

（4）人材の優位性

吉林市は多くの高素質の成熟した技術労働者を擁し、企業及び公益機関の訓練を経て、毎年社会に技能型人材を1万人以上送り出し、社会に各種人員を延べ2万人以上育成している。労働力資源の優位性は明らかで、熟練技術者の割合は東北都市群の中で比較的に高いレベルにあり、労働力はちょうど配当期に当たり、労働力コストは比較的に低く、多くの質の高い産業労働者があり、各種企業のニーズを満たすことができる。

 （5）地理的交通の優位性

船営区は吉林市交通中心市街地である。吉琿高速道路、吉草高速道路、吉長北線、吉長南線出入口はすべて船営区内にあり、船営区内の迎賓大路、西部快速道路、平和路、越山路、霧氷路、秀水街などの主要交通幹線が通り抜けている。船営区内には解放大路、桃源路、北京路、松江中西路など十数本の幹線道路がある。東北高速道路網の主幹線である長吉高速道路の導線と長吉南北線が貫通し、吉草高速道路が着工中であり、高速道路から長春までわずか40分である。吉林市道路バスターミナルに隣接し、吉林市駅から2.5キロ離れている。鉄道は北京、天津、上海、寧波、瀋陽など国内の各主要都市に直行できる。長春龍嘉国際空港から60キロ離れている。

1.2 プロジェクト建設内容及び規模

プロジェクトは都市総合開発プロジェクトであり、敷地面積は67万平方メートル、総建築面積は45万平方メートルである。主に複数の住宅、近隣応接室、親子の成長天地、スマートホテル、文化街区、医療養老リハビリセンター、幼稚園など及びその他の関連施設を建設する。船営区に住宅、商業、医療、教育などの機能を一体化した高品質で住みやすい新都市を建設する。

1.3プロジェクト総投資額と資金調達

1.3.1 プロジェクト総投資額

本プロジェクト総投資額は300000万元、その内、建設投資額246000万元、流動資金54000万元。

1.3.2 資金調達

企業自己調達。

1.4 財務分析及び社会評価

1.4.1 主な財務指標

プロジェクトの量産後、年間売上高は612245万元、利益76531万元、投資回収期間7.9年（税引後、建設期間3年含む）、投資利益率25.5%。

説明：表中の「万元」はすべて人民元である

1.4.2 社会評価

大型総合開発プロジェクトの建設と運営には大量の労働力が必要であり、都市住民に大量の就業チャンスを提供する。これは都市住民の就業問題を解決するだけでなく、住民の所得レベルを高め、消費の成長を促進する。

都市部の総合開発は現地に大きな経済利益と新しい市場活力をもたらすことができる。開発の過程において、政府は適切にいくつかの企業を導入し、現地政府に経済利益をもたらし、政府の税収額を増やし、大衆が必要とする基礎的な仕事をよりよく建設し、人々により良い生活環境を提供することができる。

1.5 協力方式

合弁、協力、その他の方式は面談可能。

1.6 外資導入の方式

資金、その他の方式は面談可能。

1.7 プロジェクト建設場所

吉林省吉林市船営区長春路。

1.8 プロジェクト進捗状況

対外へと企業誘致。

2、協力側簡単紹介

2.1 基本状況

名称：吉林市船営区商務局

住所：吉林市船営区

2.2概況

船営区は吉林市中西部に位置し、船営区は11の街道、3の鎮、1の郷を管轄している。面積613平方キロ、その内、既成区面積41平方キロ。船営区の全区総人口は45万人、うち非農業人口は35.3万人。2019年、国家知的財産権強県工事モデル県（区）に指定された。吉林市船営区の2023年の地域総生産（GDP）は211億元である。

船営区は2023年に経済の質の高い発展の主線をしっかりと握りしめ、プロジェクトの計画、安定した増収、解体の把握、企業誘致、都市建設の強化などの措置を含む「経済建設5大特別行動」を大いに実施し、数項目の経済指標の著しい成長を実現した。船営区の6つの重点指標はいずれも2桁の成長を実現し、そのうち3つの指標は吉林市のトップスリーに入った。また、船営区は子供病院の医療サービス能力の向上、産婦人科病院の改築・拡大などの複数の重点プロジェクトの着工を完了し、複数の非不動産プロジェクトの固定資産投資を推し進めた。

船営区は2024年に首善の区目標にアンカーし、質の高い発展の「1410」プロジェクトを実施し、経済建設という中心仕事に焦点を当て、安全生産、社会安定、民生保障と生態環境などの最低ラインを堅持し、経済の高品質発展を推進させる。

2.3連絡方式

郵便番号：132000

連絡係： 王星海  

電話：+86-432-64831206  

      +86-13596272700

プロジェクト所在市（州）連絡方式

連絡先：吉林市商務局投資促進サービスセンター

連絡係：姜雨秀

連絡電話：+86-432-62049694    

          +86-15804325460  

イメール：jlstzcjfwzx@163.com